Wohnungsübergabe: Was Mieter wirklich beachten müssen

Der letzte Tag in der Wohnung entscheidet oft über Hunderte Euro

Wer eine Wohnung verlässt, denkt zuerst an Umzugskartons und die neue Adresse. Das Übergabeprotokoll rückt meist erst in den letzten Tagen in den Fokus, und genau das wird vielen zum Verhängnis. Vermieter behalten Kautionen ein, streiten über Malerarbeiten oder verlangen Ersatz für Schlüssel, die nie vollständig zurückgegeben wurden. Dabei lassen sich die meisten Konflikte mit ein bisschen Vorbereitung vermeiden.

Schlüsselrückgabe: Vollständigkeit ist Pflicht

Klingt banal, ist es aber nicht. Bei der Wohnungsübergabe müssen sämtliche Schlüssel zurückgegeben werden, die der Mieter während der Mietzeit erhalten hat. Das umfasst Wohnungsschlüssel, Briefkastenschlüssel, Kellerschlüssel, Schlüssel für Gemeinschaftsräume und in manchen Fällen auch Garagenschlüssel oder Transponder.

Wer den Überblick verloren hat, sollte frühzeitig in den ursprünglichen Mietunterlagen nachschauen. Im Übergabeprotokoll vom Einzug ist in der Regel vermerkt, wie viele Schlüssel ausgehändigt wurden. Fehlt beim Auszug auch nur ein Exemplar, kann der Vermieter die Kosten für einen Schlüsseldienst oder sogar den Austausch des gesamten Schlosses in Rechnung stellen. Je nach Schlosssystem können das schnell 200 bis 500 Euro sein.

Besonders heikel wird es, wenn ein Schlüssel während der Mietzeit verloren gegangen ist und das Schloss bereits ausgetauscht wurde, ohne dass der Mieter dem Vermieter Ersatzschlüssel übergeben hat. Wer etwa in Wien wohnt und einen Schlüssel verliert, sollte nicht nur umgehend einen Schlüsseldienst Wien kontaktieren, sondern den Vorgang auch dem Vermieter melden und schriftlich dokumentieren. So lassen sich spätere Forderungen besser abwehren.

Das Übergabeprotokoll: Sorgfalt schützt vor Streit

Das Protokoll bei der Wohnungsübergabe ist das wichtigste Dokument für beide Seiten. Es sollte gemeinsam mit dem Vermieter oder dessen Bevollmächtigtem ausgefüllt werden, am besten mit ausreichend Zeit und bei Tageslicht. Fotos sind kein Luxus, sondern Standard: Dokumentieren Sie jeden Raum systematisch, inklusive Decken, Böden, Fensterrahmen und Einbauschränken.

Besondere Aufmerksamkeit verdienen folgende Punkte:

• Zustand der Wände und Decken, speziell in Ecken und hinter Möbeln
• Kratzer oder Beschädigungen an Böden, Türen und Fensterbänken
• Funktion aller Armaturen, Lichtschalter und Steckdosen
• Zustand von Küche und Bad, inklusive Dichtungen und Abflüsse
• Zustand von Einbaumöbeln oder mitgemietetem Inventar

Unterschreiben Sie das Protokoll erst, wenn Sie mit dem Inhalt einverstanden sind. Ein Vermerk wie „unter Vorbehalt“ ist möglich, schützt aber nicht umfassend. Besser ist es, strittige Punkte direkt im Protokoll zu benennen und beide Parteien gegenzeichnen zu lassen.

Schönheitsreparaturen: Was Mieter tatsächlich schulden

Hier liegt der häufigste Streitpunkt. Viele Mieter glauben, sie müssten beim Auszug grundsätzlich streichen. Das stimmt so nicht. Ob Schönheitsreparaturen wie das Streichen von Wänden und Decken Pflicht sind, hängt allein vom Mietvertrag ab, und selbst dort gibt es enge rechtliche Grenzen.

Der Bundesgerichtshof hat in den vergangenen Jahren zahlreiche Klauseln für unwirksam erklärt. Typische Formulierungen, die nicht bindend sind:

• Starre Fristen wie „alle drei Jahre Küche und Bad streichen, alle fünf Jahre Wohnräume“
• Klauseln, die auch bei bezugsfertig renoviert übernommener Wohnung zur Endrenovierung verpflichten
• Vorgaben zu bestimmten Farben wie „weiß oder hellgrau“
• Kombinationen aus Endrenovierungsklausel und starren Fristenplänen

Enthält der Mietvertrag eine solche unwirksame Klausel, entfällt die Renovierungspflicht komplett, auch wenn die Wohnung nach zehn Jahren Mietzeit tatsächlich renovierungsbedürftig wirkt. Der Vermieter kann in diesem Fall allenfalls Schadensersatz für konkrete Beschädigungen verlangen, die über normale Abnutzung hinausgehen.

Was zählt als normale Abnutzung, was als Schaden?

Die Grenze zwischen gewöhnlicher Gebrauchsspur und erstattungspflichtigem Schaden ist fließend, aber nicht willkürlich. Als normale Abnutzung gelten Verfärbungen an Wänden durch jahrelangen Möbelkontakt, kleine Druckstellen im Teppich durch Möbelfüße oder leichte Griffspuren an Türen. All das muss der Vermieter hinnehmen.

Anders sieht es bei großflächigen Bohrlöchern in Fliesen, Brandflecken auf dem Parkettboden, selbst angebrachten Tapeten, die beim Entfernen die darunter liegende Oberfläche beschädigen, oder eigenmächtig gestrichenen Wänden in kräftigen Farben aus. Hier darf der Vermieter anteilige Kosten geltend machen, wobei das Alter der betroffenen Elemente berücksichtigt werden muss. Ein zehn Jahre alter Teppich hat nahezu keinen Restwert mehr, selbst wenn er beschädigt ist.

Malerarbeiten selbst erledigen oder Profis beauftragen?

Wenn tatsächlich eine wirksame Renovierungspflicht besteht, stellt sich die Frage nach der Ausführung. Eigenleistung ist grundsätzlich erlaubt, solange das Ergebnis fachgerecht ist. Fleckige Farbe, sichtbare Pinselstriche oder ungleichmäßige Deckkraft können dazu führen, dass der Vermieter Nachbesserung oder Kostenerstattung verlangt.

Ein Malermeister kostet für eine durchschnittliche Drei-Zimmer-Wohnung mit rund 75 Quadratmetern zwischen 1.200 und 2.500 Euro, abhängig vom Zustand der Wände und dem regionalen Preisniveau. Wer selbst streicht, sollte mindestens zwei Arbeitstage einplanen, ausreichend Farbe kaufen (Faustregel: etwa 150 ml pro Quadratmeter Wandfläche bei einem Anstrich) und Böden sowie Fenster sorgfältig abkleben. Der häufigste Fehler ist es, an der Abdeckung zu sparen und dann Farbe auf dem Parkett zu haben.

Ob Eigenleistung oder Handwerker: Stimmen Sie größere Maßnahmen im Zweifel vorab mit dem Vermieter ab. Das schützt vor dem Szenario, dass Sie renovieren und der Vermieter anschließend behauptet, die Ausführung sei mangelhaft.

Checkliste für einen reibungslosen Auszug

• Alle Schlüssel zählen und vollständig zurückgeben
• Mietvertrag auf Renovierungsklauseln prüfen und deren Wirksamkeit einschätzen
• Wohnung besenrein übergeben, das ist vertraglich fast immer Pflicht
• Übergabeprotokoll vom Einzug zum Vergleich mitbringen
• Übergabe fotografisch dokumentieren, Zeitstempel aktivieren
• Keine Unterschrift unter Punkte setzen, mit denen Sie nicht einverstanden sind
• Kaution erst nach schriftlicher Bestätigung als erledigt betrachten

Der Vermieter hat nach Auszug übrigens keine unbegrenzte Zeit, Ansprüche geltend zu machen. Die reguläre Verjährungsfrist beträgt drei Jahre, läuft aber erst ab dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Wer das Übergabeprotokoll sorgfältig führt und alle Vereinbarungen schriftlich festhält, ist auch dann noch gut aufgestellt.